Patrimônio de Afetação: o que é e como protege o comprador
Explicação prática sobre a Lei nº 10.931/2004 e por que esse instituto é uma garantia importante para quem compra imóvel na planta.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo jurídico previsto na Lei nº 10.931/2004 que permite à incorporadora separar, registrar e gerir os bens e recursos relacionados a um empreendimento específico — como um condomínio ou prédio — de forma individualizada. Em prática, isso significa que o terreno, o projeto e os recursos financeiros vinculados àquela obra ficam isolados do restante do patrimônio da empresa.
Qual é a base legal?
A Lei nº 10.931/2004 alterou dispositivos da Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/64), introduzindo o instituto do patrimônio de afetação e regulando seu registro no cartório de imóveis. O registro formal é condição essencial para que o mecanismo opere e ofereça proteção jurídica aos compradores.
Como isso garante proteção ao cliente (comprador)?
- Separação patrimonial: os recursos arrecadados para o empreendimento não podem ser usados para outros negócios da incorporadora.
- Proteção contra credores: em regra, dívidas da incorporadora que não estejam vinculadas ao empreendimento não alcançam o patrimônio afetado.
- Falência da incorporadora: o empreendimento afetado não integra automaticamente a massa falida, o que facilita a continuidade da obra e preserva os direitos dos adquirentes.
- Transparência e prestação de contas: a incorporadora deve manter contabilidade separada e comprovar a aplicação dos recursos na obra.
Exemplo prático
Imagine: Uma construtora lança um prédio com 100 unidades. Ao optar pelo registro em patrimônio de afetação, os valores recebidos dos compradores e os contratos de financiamento são vinculados exclusivamente a este projeto. Se a construtora tiver problemas financeiros em outro empreendimento, os recursos deste prédio não poderão ser desviados para pagar dívidas externas — aumentando as chances de conclusão da obra.
Limites e pontos de atenção
- O instituto não elimina todos os riscos — por exemplo, má gestão do projeto ainda pode causar problemas.
- É fundamental consultar o registro no cartório de imóveis e verificar se o empreendimento foi efetivamente afetado.
- Compradores também devem acompanhar a prestação de contas e exigir transparência sobre os repasses e contratos de financiamento.
Conclusão
O Patrimônio de Afetação é uma importante ferramenta de proteção ao comprador de imóvel na planta: cria uma blindagem patrimonial do empreendimento, aumenta a transparência e reduz o risco de que recursos sejam desviados para outras finalidades. Para máxima segurança, procure sempre confirmar o registro e analisar a documentação do empreendimento antes de assinar.
